1 000 000€:n investointi

Mun sijoitussuunnitelma vähän muutti muotoaan. Olen ollut pitkään innostunut osakerahastoista, lähinnä indeksirahastoista. Tosin niihin on tullut laitettua rahaa kovin vähänlaisesti. Selityksiähän sitä aina jokaiselta löytyy. Mun selitykset viime ajoilta on lähinnä se, että viimeiset kolme vuotta olen pääasiassa ollut kotona pienten lasten kanssa. Ja tämän lisäksi kun tulot ei nytkään (4pv / viikko) niin kovin isot ole, niin ei sitä niin paljon jää ylimääräistä. Nykymenolla en ole edes niin supersäästäjä. Tai olen säästänyt perusmenoissa, kuten asumiskuluissa. Mutta välillä tulee kulutettua rahaa enemmänkin johonkin kivaan. Kuten vaikka ulkona syömiseen. Tämä tosin on ollut aivan harkittua. Jotain kuitenkin joka kuukausi jää säästöönkin. Mutta mistään 50% säästöasteista tässä on ihan turha puhua mun kohdalla.

No mikä neuvoksi kun varallisuutta olisi kiva hiukkasen kuitenkin kerryttää? Vuosien varrella olen ajoittain katsellut ja miettinyt sijoitusasunnon hankintaa. Se on aina kuitenkin tyssännyt siihen, ettei sopivaa kohdetta ole löytynyt. Lainanmaksuajat ovat jääneet jonnekin 30+ vuotta -tasolle. Liian pitkään siis riskiin ja vaivaan nähden. Muutoksen mun ajattelussa aiheutti se, kun lueskelin jotain blogeja ja kirjoituksia asuntosijoittamisen autuudesta. Se kun on kovasti muotia nykyisin. En ollut aiemmin kiinteitä korkoja miettinyt ollenkaan vaan ajatellut aina että mahdollisimman lyhyt euribor on kiva. Luin kuitenkin että nykykorkotasolla voi saada alle 2%:n korolla lainaa ainakin 10 vuodeksi. Jos sijoituskohteesta saisi vaikka edes 5% tuottoa ja lainarahasta maksaisi korkoa 2%, jäisi loput 3% itselle. Jos laskee, että kohde maksaa vaikka 100 000€ niin tästä se itselle jäävä osuus on 3% eli 3000€ / vuosi. No tästä menee veroa 30% mutta käteen jäisi kuitenkin 2100€. Ei nyt ihan älyttömästi mutta tavallaan "ilmaista rahaa" kohtuupienellä työllä ja riskillä. On tuo kuitenkin 175€/kk käteen. Se on mun maailmassa iso raha. Eli pitäis saada ehkä 250€/kk enemmän palkkaa jotta tuon summan saisi itselleen joka kuukausi. Mä en ainakaan heti ole tuollaista palkankorotusta saamassa.

Luin myös samoista asuntosijoittajablogeista vakuusveijareista. Eli siitä että lainaa otetaan tappiin asti kunhan vain vakuutta jostain löytyy. Nopeasti ajateltuna hullunhommaa sanoisi joku. Minäkin ennen. Mutta tuo kiinteä korko muutti keissiä. Mikäs siinä vaikka lainaa olisi enemmänkin jos korko on kiinteä. Ei siinä silloin älyttömän iso riski ole.

Tästä päästiin siihen, että aloin itsekin miettiä isommalta asuntosijoittamista. Entä jos lähtisikin tuohon vakuuksien metsästämiseen ja ottaisi lainaa tappiin asti? Jos sijoitusasuntoja olisikin 10? Siitä saisi (5%:n tuotolla) "käteen" 1750€/kk. Se ois jo lähes sama kuin mitä saan nyt mun vakityöstä kuukaudessa puhtaana käteen. Tosin sijoitusasunnoissa sitä ei ihan niin suoraan saa vaan niitä lainojakin pitäis jonkun verran lyhennellä. Mutta melkein. Sen verran omaisuuden arvo kuitenkin nousisi. Ja tietty kivempi jos löytää parempia kohteita vaikka 7%:n tuotolla. Asuntosijoitusharrastus tuntuu vain olevan kovin suosittua joten en tiedä löytäisinkö 7%:n kohteita vai jääkö lähemmäs sitä viittä prosenttia.

Jos nyt haluaisin investoida 1 000 000€ sijoitusasuntoihin niin mitä se vaatisi? (Hieman hurjan kuuloinen ajatus kun summa on niin iso). Jos asunnot itsessään olisivat 70%:n vakuutena, lisävakuutta tarvittaisiin 300 000€:n edestä. Meidän asunnon arvo on ehkä 460 000€ ja lainaa on 60 000€. Vakuusarvoksi ymmärtääkseni saa 70-80%:n asunnon arvosta. Jos laskee 70%:lla, on meillä käyttämätöntä vakuutta vapaana 262 000€. Eipä paljon puutu 300 000€:sta. Tosin tuo liiketila vähän muuttaa näitä lukuja. Mutta jos tavoitteeksi haluaisi ottaa vaikkapa viiden vuoden suunnitelmaan hankkia sijoitusasuntoja tai -liiketiloja miljoonalla eurolla, voisi se olla melko realistista. Huh huh. Saa nähdä mihin tässä vielä päädytään. No ainakin ensi maanantaista lähtien on sitten omana ensimmäinen ostos joka on puhtaasti sijoitusmielessä tehty kiinteistöinvestointi.

Ei ne osakkeet huono juttu ole mutta ei pankki mulle niihin antaisi miljoonan lainaa vaikka pyytäisinkin. Asuntoihin sen sijaan voisi antaakin. Jostain tämmösestä ehkä muodostuu jatkossa mun sijoitussuunnitelma. Jatkossa luultavasti laitan rahaa indeksirahastoihinkin. Mutta jos löydän järkeviä sijoituskohteita niin asuntoja saatan jokusen vielä tässä ostaa.

Viiden vuoden suunnitelma

Istuttiin eilen alas vaimon kanssa ja kirjattiin vähän ylös seuraavan viiden vuoden tavoitteita. Kerron tässä vain tylsät talousasiat ja jätän salaisuudeksi ne oleellisemmat jutut joita sinne tuli kirjattua. Suunnitelma ei nyt ole mitenkään ihan satavarmaksi mietitty, lähinnä alustava mietintö joka syntyi vartissa. Suunnitelma koskee vuosia 2016-2020.

Asuntolainaa meillä on tällä hetkellä suunnilleen 77 000€. Tarkoitus on tästä eteenpäin lyhentää sitä minimisummalla eli n. 350€/kk. Laina-aika on tällä hetkellä 22 vuotta. Lyhennyksen lisäksi maksetaan vaihtuva korko joka on tällä hetkellä n. 75€/kk. Viiden vuoden aikana laina lyhenisi 21 000€ eli meidän kokonaisasuntolainan määrä olisi vuonna 2020 yhteensä 56 000€.

Lapsille on tarkoitus säästää lapsilisät eli n. 100€/kk per lapsi. Tällä hetkellä meidän ekalla lapsella on säästöjä 3 300€. Vuosittain lisäystä siis 1200€. Loppusumma vuonna 2020 olisi 9300€. Tokan lapsen kanssa säästössä on nyt 1600€. Tähän kun lisää vuosittaisen lisäyksen niin summa olisi 7600€. Ehkä olisi reilua tasata nuo summat jossain vaiheessa.. Täytynee säätää vielä hieman suunnitelmaa. Lapsilla on molemmilla S-osuuksia 1400€:lla sekä hieman rahastoa lisäksi.

Omista säästöistä / sijoituksista. Vaimolla on tällä hetkellä 4100€ rahastossa ja mulla 500€ Seligsonin Phoebuksessa ja 100€ Nordnetin Suomi Superrahastossa. Eli aikalailla nollista lähdetään liikkelle sijoitusten suhteen. Valitettavasti. Mutta parempi myöhään kuin ei milloinkaan. Jos olisin ihan itse ollut päättämässä niin olisi jo aikaisemmin hidastettu asuntolainanmaksua ja kasvatettu sijoituksiin laitettavaa summaa. Vaimo halusi vähän turvallisuushakuisemman suunnitelman tähän asti. Mutta hyvä niin. Tästä eteenpäin sitten ois tarkotus saada sijoituksiin rahaa sen verran kuin nyt onnistuu. Tarkempaa summaa en ainakaan nyt lähde ollenkaan arvailemaan. Kunhan (näillä näkymin) menen takaisin lähes kokopäivätyöhön 2016 syksyllä, niin pitäisi jokunen satanen jäädä enemmän säästöön kuussa. Noita rahoja yrittäisin sitten saada sijoituksiin laitettua. Vaimolla rahoja tulee sitten sitä mukaa kun töitä yrittäjänä on joten varmuutta ei osaa ollenkaan sanoa. Toivoisin että meillä viiden vuoden päästä olisi jo mukava potti sijoituksissa kiinni. Toivottavasti ainakin vähintään sen verran mitä meillä olisi vuonna 2020 lainaa eli 56 000€. Ehkä siinä meillä hyvä tavoite. Jos on sijoituksia saman verran kuin asuntolainaa niin tilannetta voinee sanoa hyväksi. Eli siinä sitten tavoite.

Isomman summan sijoittaminen kerralla

Vaimo sai aikoinaan perintönä Metsäliiton osakkeita noin 10 000 €:n arvosta. Noille rahoillehan saa reilun 5%:n koron. Tuohon on vielä ostettu lisäosuuksia sen mitä on voinut eli summa on nyt jotain 12 000€. Hommassa vaan kävi niin että vaimo myi metsät jokunen vuosi takaperin ja noita osuuksiahan ei saa pitää jos ei omista vähintään kolmea hehtaaria metsää. Nyt ne Metsäliitolta kyselevät asian perään. Päädyttiin siihen että parempi myydä nuo. Metsän omistaminen voisi periaatteessa olla ihan kivaa mutta kyllä siinä oma vaivansa on ja kun ala on lähes kokonaan outo itselle niin kaikkien kommervenkkien opetteleminen tuntui ainakin tähän hetkeen liian haastavalta. Rahat tuolta maksavat tilille kesä-heinäkuussa 2016 (ja siihen asti onneksi saapi vielä tuota korkoa rahoille). Siihen mennessä pitäisi sitten keksiä mihin nuo rahat laittaa. Ainakaan ei nyt laiteta asuntolainan maksuun. Sitä lyhennellään nyt minimisummaa, 350€/kk. Pari vaihtoehtoa tässä itsellä ollut mielessä, Seligsonin Phoebus -rahasto on semmonen oma lemppari, tykkään Anders Oldenburgin tyylistä hoitaa rahastoa ja kummunikoida asiakkaille. Phoebuksessa meillä on aivan liian vähän rahaa tällä hetkellä sisällä. Luultavasti jotain sinne siis. Toinen kiinnostava setti on Nordnetin Suomi Superrahasto. Näillä näkymin olen ehdottamassa vaimolle että rahat noihin jollain sopivalla jaolla. Phoebuksessa meillä on tällä hetkellä muutama tonni ja Superrahastossa ekat 50€. Jostain se on aina lähdettävä..

Ja jos malttia riittää niin ei ihan kaikkea kerralla vaan esim. 1000€/kk. Mä meinaan itse olla näissä vähän hätähousu eikä malttais odottaa esim. sitä vuotta että nuo rahat saisi johonkin sisään. No katsotaan - asiaan vaikuttaa varmasti myös se, miltä osakekurssit ensi kesänä näyttävät. Voihan nimittäin hyvinkin olla että osakekurssit ovat hiukkasen matalammalla tasolla kuin juuri nyt. Ainakin sitä laskua on tässä odoteltu jo jonkun aikaa. Jos kurssit olisi sopivan matalat eli maltillisesti hinnoitellut, niin summan voisi laittaa jopa kerralla tai kahdessa erässä. Onpahan kerrankin tämmönen positiivinen ongelma ratkottavana.

Onko suunnitelma mielestäsi hyvä vai huono?

Asuntolaina vs. sijoittaminen

Suurin osa suomalaisista piensijoittajista on varmasti pohtinut samaa asiaa, maksaakko asuntolainaa vai laittaakko rahansa sijoituksiin? Veikkaisin että suurin osa tasapainoittelee molempien välillä. Nykykoroilla tilanne on tosi erilainen kuin vaikka 2008.

Tähän mennessä meidän perhe on keskittynyt lähinnä siihen lainanmaksuun ja sijoituksiin on investoitu ihan pikkusummia, säännöllisesti tosin vuodesta 2008 alkaen. Sijoitukset on olleet useimmiten 20-30€/kk, muutaman kerran hieman isompi potti. Asuntolainaa on jäljellä 120 000€. Tässä on nyt jonkun aikaa pohdiskeltu josko siirryttäisiin Kaikki paukut lainanmaksuun -tyylistä siihen että maksaisi pienenpää summaa lainasta kuukausittain niin jäisi enempi laittaa sijoituksiin. Laina-aikaa on jäljellä 24 vuotta joten minimilyhennys on n. 500€/kk. Alunperin mietin että muutos tapahtuisi joskus vuoden päästä, nyt kuitenkin tuntuu että ehkä se voisi olla aikaisemminkin. Omien tulojen mahdollinen epävarmuus ja epäsäännöllisyys vaikuttaa myös asiaan paljonkin. Eikä vaimon yrittäjyys ole yhtään sen säännöllisempää tai varmempaa. Summa mitä lainanmaksun jälkeen jäisi sijoitettavaa on siis aikalailla arvoitus. Useampi satanen se kuitenkin oletettavasti olisi.

Täytyy vielä miettiä asiaa vaimon kanssa mutta mahdollisesti jo tämän kuun maksut menis ainakin hieman enemmän osakepainotteisesti. Tavallaanhan tämä on sijoittamista velkavivulla kun on lainaa ja silti sijoittaa. Riskit pitää vain miettiä omalle kohdalle sopivaksi niin silloin se on järkevää.

Tappiolla myymisen psykologinen harha

Olen ostanut joku vuosi sitten kokeilumielessä pieneen salkkuuni Seligsonin Phoebus-osuuksien lisäksi venäjä-rahastoa (Russian Prosperity). Sijoitin 500€. Muilta osin salkku on kasvanut palttiarallaa 10% vuodessa (since 2008) mutta tuo venäjä-osuus on nyt satasen miinuksella.

Monesti olen lukenut siitä miten on vaikea myydä tappiolla ja että sijoittajat odottavat että summa on vähintäänkin samoissa mitä alunperin ja sitten vasta myydään. Tai vasta sitten joskus kun ollaan voitolla. Oikeasti järkeväähän olisi joka päivä (tai viikko tai kuukausi) käydä sijoitukset läpi ja pitää vain ne mitä olisi valmis tänään ostamaan päivän hintaan. No - tuota venäjä-osuutta en kyllä enää ostaisi. Mutta en ole kyllä sitä vielä myynytkään. Ihminen on joskus tyhmä olento. On vain niin vaikea luopua tappiolla. Paras silti olisi tehdä niinkuin on oikeasti järkevää eikä jäädä odottelemaan että hutiostos joskus on plussalla. Siihenhän voi mennä sata vuotta. Kun iski vielä nuo kriisitkin sielläpäin maailmaa vähän päälle.