24 heinäkuuta 2017

Sijoitusasunto-ajatusten vaiheita

1) Olen useamman vuoden aina ajoittain miettinyt ja suunnitellut sijoitusasunnon ostamista. Homma on kuitenkin tyssännyt aina liian pitkään takaisinmaksuaikaan ja siihen, että jos korot ovat 5-6%:n tuntumassa, homma ei useimpien yksiöiden kohdalla toimi vaan kuukausilyhennys jää turhan isoksi.
Järkeville tuotoille asuntosijoituksilla pääsee jos on reippaasti velkavipua mutta riski isosta velasta on pelottanut.

2) Luin ehkä kolme kuukautta sitten kiinteiden korkojen olevan alhaalla ja asuntosijoittajien käyttävän tätä hyödykseen. Tulin itsekin kysyneeksi omalta pankilta (HB) mihin hintaan saisi 10 vuoden lainan. 1,9% oli tarjous. Ei kyllä paha hinta kiinteäkorkoisesta lainasta. Tästä innostuneena aloin tarkemmin miettiä asuntosijoituskuvioita.

3) Ostin pari viikkoa sitten ekan kohteen. En sijoitusasuntoa mutta sijoitusliikehuoneiston.

4) Lainasin kirjastosta asuntosijoittamista käsittelevän kirjan. Sekä luin lisää nettijuttuja, blogeja ja muuta mitä aiheesta löydän. Alunperin ajattelin että vanhat asunnot ovat tuottavampia. Tajusin kuitenkin että meillä on vapaata vakuutta sen verran reilusti omasta asunnosta että voisimme ostaa kerralla vaikka 10 sijoitusasuntoa. Haaveena voisi olla 6-7%:n tuotolla olevat asunnot. Laskeskelin kuitenkin että oma osaaminen alasta ei ehkä vielä ole ihan sillä tasolla että tuollaisia kohteita järkevästi vuokrattavista paikoista löydän ihan heti kovin montaa ainakaan. Sen sijaan jos tyytyisin 5%:n kohteisiin joita ostaisin nopealla aikataululla, niitä varmaan löytyisi. Ja jos tyydyn noin alhaiseen prosenttiin, tähän pääsisi uudiskohteillakin. Ja eipähän olis heti remontteja tiedossa.

5) Lähdin sitten miettimään tarkemmin suunnitelmaani siltä pohjalta että ostaisin useamman sijoitusasunnon uudiskohteista tavoitteena 5% tuotto.

6) Uudiskohteissahan on yleensä n. 70% rahoitusvastikkeessa. Tajusin tässä vaiheessa että sehän on ongelma siltä kantilta että se laina ei ole omissa hyppysissä vaan on esim. 12kk euriboriin sidottu laina. Jos tämmöistä ei omissa hyppysissä olevaa lainaa olisi vaikka miljoonan verran ja korot nousisi hiemankin niin se ois jo vähän ikävä juttu.

7) Meinasin jo palata ajatuksen tasolla vanhojen asuntojen pariin mutta löysin blogitekstin jossa mainittiin että rahoitusvastikkeen voisi saada vähennettyä jos taloyhtiö sen tulouttaa vaikka lainan maksaisikin yhtenä könttänä pois. vaihtoehtoja oli 10 vuoden tasapoisto tai kertapoisto. Tässä vaiheessa kiinnostuin jälleen uudiskohteista. Reilusti yhtiölainaa jonka voisin maksaa pois kiinteäkorkoisella (alle 2%) omalla lainalla ja silti saisin sen osuuden vähentää pääomatuloista. Kuulostaa hyvältä.

8) Seuraavaksi sitten luin lisää rahoitusvastikkeiden vähentämisestä. Eteen tuli tekstejä että ei se hyöty sijoittajalle ehkä ihan niin iso olekaan..


On tässä ainakin jo jotain opittu. Ainakin se, että ihan yksinkertaista tämä ei ole. Asuntosijoittaminen siis. Ja on monta eri vaihtoehtoa olemassa. Täytyy vielä opiskella lisää ja hioa omaa stretegiaa ennen kuin tekee seuraavaa siirtoa.

18 heinäkuuta 2017

1 000 000€:n investointi

Mun sijoitussuunnitelma vähän muutti muotoaan. Olen ollut pitkään innostunut osakerahastoista, lähinnä indeksirahastoista. Tosin niihin on tullut laitettua rahaa kovin vähänlaisesti. Selityksiähän sitä aina jokaiselta löytyy. Mun selitykset viime ajoilta on lähinnä se, että viimeiset kolme vuotta olen pääasiassa ollut kotona pienten lasten kanssa. Ja tämän lisäksi kun tulot ei nytkään (4pv / viikko) niin kovin isot ole, niin ei sitä niin paljon jää ylimääräistä. Nykymenolla en ole edes niin supersäästäjä. Tai olen säästänyt perusmenoissa, kuten asumiskuluissa. Mutta välillä tulee kulutettua rahaa enemmänkin johonkin kivaan. Kuten vaikka ulkona syömiseen. Tämä tosin on ollut aivan harkittua. Jotain kuitenkin joka kuukausi jää säästöönkin. Mutta mistään 50% säästöasteista tässä on ihan turha puhua mun kohdalla.

No mikä neuvoksi kun varallisuutta olisi kiva hiukkasen kuitenkin kerryttää? Vuosien varrella olen ajoittain katsellut ja miettinyt sijoitusasunnon hankintaa. Se on aina kuitenkin tyssännyt siihen, ettei sopivaa kohdetta ole löytynyt. Lainanmaksuajat ovat jääneet jonnekin 30+ vuotta -tasolle. Liian pitkään siis riskiin ja vaivaan nähden. Muutoksen mun ajattelussa aiheutti se, kun lueskelin jotain blogeja ja kirjoituksia asuntosijoittamisen autuudesta. Se kun on kovasti muotia nykyisin. En ollut aiemmin kiinteitä korkoja miettinyt ollenkaan vaan ajatellut aina että mahdollisimman lyhyt euribor on kiva. Luin kuitenkin että nykykorkotasolla voi saada alle 2%:n korolla lainaa ainakin 10 vuodeksi. Jos sijoituskohteesta saisi vaikka edes 5% tuottoa ja lainarahasta maksaisi korkoa 2%, jäisi loput 3% itselle. Jos laskee, että kohde maksaa vaikka 100 000€ niin tästä se itselle jäävä osuus on 3% eli 3000€ / vuosi. No tästä menee veroa 30% mutta käteen jäisi kuitenkin 2100€. Ei nyt ihan älyttömästi mutta tavallaan "ilmaista rahaa" kohtuupienellä työllä ja riskillä. On tuo kuitenkin 175€/kk käteen. Se on mun maailmassa iso raha. Eli pitäis saada ehkä 250€/kk enemmän palkkaa jotta tuon summan saisi itselleen joka kuukausi. Mä en ainakaan heti ole tuollaista palkankorotusta saamassa.

Luin myös samoista asuntosijoittajablogeista vakuusveijareista. Eli siitä että lainaa otetaan tappiin asti kunhan vain vakuutta jostain löytyy. Nopeasti ajateltuna hullunhommaa sanoisi joku. Minäkin ennen. Mutta tuo kiinteä korko muutti keissiä. Mikäs siinä vaikka lainaa olisi enemmänkin jos korko on kiinteä. Ei siinä silloin älyttömän iso riski ole.

Tästä päästiin siihen, että aloin itsekin miettiä isommalta asuntosijoittamista. Entä jos lähtisikin tuohon vakuuksien metsästämiseen ja ottaisi lainaa tappiin asti? Jos sijoitusasuntoja olisikin 10? Siitä saisi (5%:n tuotolla) "käteen" 1750€/kk. Se ois jo lähes sama kuin mitä saan nyt mun vakityöstä kuukaudessa puhtaana käteen. Tosin sijoitusasunnoissa sitä ei ihan niin suoraan saa vaan niitä lainojakin pitäis jonkun verran lyhennellä. Mutta melkein. Sen verran omaisuuden arvo kuitenkin nousisi. Ja tietty kivempi jos löytää parempia kohteita vaikka 7%:n tuotolla. Asuntosijoitusharrastus tuntuu vain olevan kovin suosittua joten en tiedä löytäisinkö 7%:n kohteita vai jääkö lähemmäs sitä viittä prosenttia.

Jos nyt haluaisin investoida 1 000 000€ sijoitusasuntoihin niin mitä se vaatisi? (Hieman hurjan kuuloinen ajatus kun summa on niin iso). Jos asunnot itsessään olisivat 70%:n vakuutena, lisävakuutta tarvittaisiin 300 000€:n edestä. Meidän asunnon arvo on ehkä 460 000€ ja lainaa on 60 000€. Vakuusarvoksi ymmärtääkseni saa 70-80%:n asunnon arvosta. Jos laskee 70%:lla, on meillä käyttämätöntä vakuutta vapaana 262 000€. Eipä paljon puutu 300 000€:sta. Tosin tuo liiketila vähän muuttaa näitä lukuja. Mutta jos tavoitteeksi haluaisi ottaa vaikkapa viiden vuoden suunnitelmaan hankkia sijoitusasuntoja tai -liiketiloja miljoonalla eurolla, voisi se olla melko realistista. Huh huh. Saa nähdä mihin tässä vielä päädytään. No ainakin ensi maanantaista lähtien on sitten omana ensimmäinen ostos joka on puhtaasti sijoitusmielessä tehty kiinteistöinvestointi.

Ei ne osakkeet huono juttu ole mutta ei pankki mulle niihin antaisi miljoonan lainaa vaikka pyytäisinkin. Asuntoihin sen sijaan voisi antaakin. Jostain tämmösestä ehkä muodostuu jatkossa mun sijoitussuunnitelma. Jatkossa luultavasti laitan rahaa indeksirahastoihinkin. Mutta jos löydän järkeviä sijoituskohteita niin asuntoja saatan jokusen vielä tässä ostaa.

10 heinäkuuta 2017

Sijoituslainaa hyvillä ehdoilla

Tänään oli kaupat liiketilasta. Kiva positiivinen yllätys oli että laina oli halvempaa kuin pitikään. Sain Danskesta tarjouksen 0,9%:n marginaalilla ja kuulema euribor ei olisi tuosta enää korkoa pienentänyt. Kerroin nämä tiedot Handelsbankeniin ja kysyin pystyvätkö tarjoamaan samalla. No nehän lupas. Mutta vasta tänään siis selvisi että Handelsbankenissa tuosta 0,9%:n marginaalista vielä vähennetään 12kk:n euribor. Eli seuraavan vuoden sijoituslainan korko on 0,739%. Melko sama kuin meidän asuntolainassa. Taitaa itseasiassa asuntolaina olla hiven kalliimpi tällä hetkellä, siis oman asunnon. Mutta halpaa on kyllä raha. Korkoa menee n. 73€/kk lainasta jonka pääoma on alussa 118 000€. Ja tuosta kun vielä jotain veroetuakin saa niin ei paljon maksettavaa koroista jää. Ja vuokralainenhan sen maksaa.

Seuraavaksi täytyy perehtyä vuokrankorotuskäytäntöihin liiketilan osalta. Vuokra on nykyisellään 820€/kk + vesi. Ajatus oli että vuokra olisi jatkossa 850€/kk + vesi. Täytyypä lähteä googlettamaan aiheesta.

07 heinäkuuta 2017

Sijoituslainan kilpailutus

Maanantaiksi on nyt sovittu kaupat liiketilasta. Kolme pankkia kilpailutin lainan osalta. Oman Handelsbankenin, Nooa Säästöpankin sekä Dansken. Danskelta tuli paras tarjous ja HB sitten lupasi samaan ni pysytään siis Handelsbankenin asiakkaina. Yritin HB:n kanssa tingata hintaa alas jo aikaisemmin mutta ei onnistunut, vasta kun pystyin sanomaan tarkasti mitä kilpailija on luvannut ni sitten antoivat samalla. Eli lainaa on nyt tulossa 118 000€ ja käytössä on 12kk euribor 0,9%:n marginaalilla. Ja korkolattian kanssa. Ilman kilpailutusta korko olisi ollut 1,3% ja 6:n tai 12kk:n eurobor olisi syönyt korkoa pienemmäksi. Mutta kalliimmaksi se olisi jäänyt kuin 0,9%:n marginaalilla. Muistaakseni oli puhe 20 vuoden lainasta. Tällöin maksettavaa nykykorolla tulisi n. 537€/kk.

29 kesäkuuta 2017

Kaupat sovittu liiketilasta

Välittäjä tuossa äsken ilmoitti että tarjous hyväksytty. Eli musta tulee liiketilan vuokranantaja. Ostin (tai ostan kunhan kaupat on allekirjoitettu) n. 40 neliön liiketilan vilkkaan tien varrelta pääkaupunkiseudulta. Vuokralainen tulee kaupanpäälle. Nyt täytyy lähteä sitten pankkikierrosta tekemään. Kätevintä ja helpointi olisi pysyä omassa Handelsbankenissa. Sieltä aikaisemmin kysyin vähän pienemmälle summalle sijoitusasuntoon lainaa, hinta olisi ollut 1,3%:n korolla ja 3kk euribor. Ei kovin hyvät ehdot minusta. Samalla kysyin sitten omaa kämppää varten, 600K € olisi saanut 0,7%:n marginaalilla. Se nyt ois jo ihan ok korko. Tuosta olisi sitten maksettu osa heti pois kun vanha kämppä ois myyty.

Ite ajattelin että jos sais 3kk euribor ja 1%:n marginaali ni se ois kiva taso mitä haluaisin tähän liiketilan lainaan. Tätä vois lähteä tavoittelemaan. Handelsbankenista olisi muuten saanut 10v kiinteän koron 1,9%:n marginaalilla. Jos näitä sijoituskämppiä tai liiketiloja enemmän tulee haalittua ni varmasti harkitsemisen arvoinen asia nuo kiinteät korot. Ehkei tähän ekaan kuitenkaan.

Nyt täytyy laittaa uutta hakemusta pankkiin. Ja jos jollain on vinkkiä että millä hintaa pitäisi irrota 120 000€ lainaa liikekiinteistöön ni saa vinkata.

28 kesäkuuta 2017

Tarjous liiketilasta

Onpas aika vierähtänyt, viime vuoden puolella viimeksi tänne blogiin tullut kirjoitettua.
No mutta nyt jotain uuttakin kuuluu. Olen miettinyt ja katsellut sijoitusasuntoa mutta sopivaa ei ole löytynyt. Tänään tein sitten liiketilasta tarjouksen. On voimassa huomiseen klo 18 asti, saa nähdä miten käy. Eipä ole tämmöistäkään bisnestä ennen tullut harrastettua. Voisi olla ihan kivaa hommaa jos tarjous menee läpi. En ole kyllä valmis nostamaan hintaa jos ei kelpaa myyjälle. Noin 10% tarjosin alle pyyntihinnan. Nyt jännitän sitten huomiseen. Tästä tulee varmaan tänne jotain kirjoteltua lisää jos kaupat tulee.

10 joulukuuta 2016

Varallisuuskatsaus

Itsestä tuntuu, että viime aikoina säästäminen ja sijoittaminen on jäänyt vähemmälle. Osa asiasta johtuu varmasti siitä, että peruskuluja on karsittu jo aikaisemmin. Mutta on tässä mukana jotain laiskuuttakin. Vaikka on tässä ihan hyvä syykin kun on nuo pari pientä lasta (1v ja 3v) elämässä mukana. Tuntuu siis ettei ylimääräistä aikaa oikein ole säästämis- tai sijoittamisasioiden miettimiseen.

Ajattelin tähän nyt kuitenkin listata tilannekatsausta varallisuuteni osalta.

Asunto 192 500€
Nordnet Super Suomi 1 800€
Seligson Phoebus 1 600€
S-osuudet 1 400€
Säästötili 500€

Yhteensä: 197 800€

Toi jakauma on edelleen pahasti kallellaan että varat on kiinni seinissä. Kun pitäis olla enemmän osakkeissa tai osakerahastoissa. Ainoastaan 2,6% on rahoista jossain muussa kuin kämpässä. Ei hyvä. Tässä on kyllä ensvuodelle ja sitä seuraavallekin tavoitetta että tuota prosenttiosuutta saisi nostettua. Tosin nyt osakkeet tuntuu olevan aika korkealle arvostettuja. Mikäli kevät 2009 -tyylinen tilanne toituis ni mä ottaisin lainaa osakejuttuja varten 70 000 - 100 000€. Mutta saa nyt nähdä tuleeko ihan yhtä houkuttelevaa tilannetta kovin pian. Jos ei ni sit vaan jatkan tätä meininkiä että ostelen rahasto-osuuksia sitä mukaa kun rahaa tulee. Ei sitä kyllä kovin paljon tule kun olen vain kolme päivää viikossa töissä eikä pesti nyt niin superhyvin palkattu ole vaikka muuten kivaa onkin.

Niin ja säästäminen / sijoittaminen lapsille on mennyt kivasti ihan suunnitelman mukaan, heillä on jo enempi osakejutuissa rahaa kuin mulla. Ja ne siellä luultavasti kerkeää muhia hyvän tovin.

Olen muuten ostellut osakkeita joka kuukausi aina sillä summalla mitä on varaa ollut. Nyt olen pohtinut tyylin vaihtamista että kattelis vähän sen mukaan miten kalliilta tuntuu ja ostais vain sellaisina kuukausina kun arvostustasot ovat alle keskiverron. Ja muuten pistäis säästöön ja ostais sit kerralla vähän enemmän. Tavallaan kyllä tuntuu typerältä edes kirjoittaa mitään osakkeista tai osakerahastoista kun itsellä siellä ei käytännössä ole oikeastaan mitään vielä sisässä. No mutta minkäs teet, sitä kertyy sen mitä pystyy kerryttämään.